十二、工程管理制度及規(guī)范

（一）機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)制度

1、工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)工作，并堅(jiān)持真實(shí)、準(zhǔn)確、帳物相符的原則。

2、機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)主要是統(tǒng)計(jì)設(shè)備的基本情況，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱(chēng)、設(shè)備型號(hào)、安裝地點(diǎn)、裝機(jī)容量、電壓等級(jí)、工作方式、出廠編號(hào)、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時(shí)間、設(shè)備原值、檢測(cè)周期、配套電機(jī)型號(hào)、主要部件、隨件資料、設(shè)備圖樣等。

3、機(jī)電設(shè)備的臺(tái)帳與隨機(jī)資料圖冊(cè)、運(yùn)行檢修記錄構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。

4、機(jī)電設(shè)備使用狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)以機(jī)電設(shè)備運(yùn)行一覽表的形式反映設(shè)備的狀態(tài)，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)規(guī)格、電機(jī)容量、設(shè)備編號(hào)、使用情況等。

5、設(shè)備的統(tǒng)計(jì)資料必須全部真實(shí)地反映實(shí)情，并交文檔管理員存檔備查。

（二）智能信息調(diào)度室管理規(guī)定

1、信息室實(shí)行專(zhuān)職人員全日24小時(shí)值班負(fù)責(zé)制。

2、信息室值班員每天檢查各類(lèi)信是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問(wèn)迅速上報(bào)管理處主任。

3、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)應(yīng)急措施處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。

4、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。

5、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《智能控制設(shè)備維修申報(bào)單》，并立即通知工程部維修人員進(jìn)行維修。

7、智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆危險(xiǎn)品，中心內(nèi)按規(guī)定配備便攜式滅火器和常用滅火器械。

8、阻止外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。未經(jīng)管理處許可，中心工作人員不得接待任何來(lái)訪者。

（三）配電房管理制度

1、配電房的全部機(jī)電設(shè)備，由水電值班員負(fù)責(zé)管理及值班，值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)協(xié)管隊(duì)措施，無(wú)關(guān)人員禁止止進(jìn)入配電室。

2、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在40度以下，配備滅火器材，各標(biāo)志牌清晰、醒目。

3、實(shí)行24小時(shí)值班制度，并建立運(yùn)行記錄，值班員每四小時(shí)巡查一次，并在《配電柜巡視記錄表》上做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程部部長(zhǎng)。

4、巡查內(nèi)容包括室內(nèi)有無(wú)異味、噪聲，并記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)，檢查屏上指示燈，補(bǔ)償柜運(yùn)行情況等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修，并上報(bào)工程主管。

5、房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接電線，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，書(shū)面上報(bào)管理處主任。

6、配電房?jī)?nèi)設(shè)備和線路改變須經(jīng)管理處主任同意，重大改變須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)審批。

7、嚴(yán)禁違章操作，操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣鞋、絕緣手套等。

（四）消防控制中心管理制度

1、消防控制中心實(shí)行專(zhuān)職人員全日值班負(fù)責(zé)制。

2、值班員每天檢查各類(lèi)信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)工程部長(zhǎng)，遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)消防責(zé)任人。

3、消防控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報(bào)警，按消防應(yīng)急措施處理，屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《水電、消防值班記錄表》中。

4、消防控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《水電、消防值班記錄表》中。

5、消防設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)備維修申報(bào)單》，立即通知工程部維修人員進(jìn)維修。

7、消防控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品，消防控制中心應(yīng)備有便式滅火器和常用滅火器械。

8、嚴(yán)禁外人進(jìn)入消防控制中心，如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。

（五）電梯的值班檢查制度

1、電梯的值班巡視檢查由電梯值班員進(jìn)行。

2、電梯值班員經(jīng)市勞動(dòng)局特種操作技能培訓(xùn)后，持證上崗。

3、電梯值班員須每天對(duì)所轄電梯進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查內(nèi)容包括：

（1）電梯運(yùn)行過(guò)程與正常狀態(tài)有無(wú)差別；

（2）電梯的配套設(shè)施是否齊全完好；

（3）電梯減速箱是否正常；

（4）電梯鋼絲繩外觀是否有斷絲斷股現(xiàn)象；

（5）電梯制動(dòng)器是否可靠制動(dòng)、禁甸件是否松動(dòng)；

（6）電梯維修保養(yǎng)工作是否留有缺陷；

（7）電梯機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；

（9）減速箱油位、溫升是否正常；

（10）有無(wú)異聲、異味現(xiàn)象和底坑水浸現(xiàn)象等。

4、電梯巡視檢查后須認(rèn)真填寫(xiě)《電梯值班巡視檢查記錄表》，包括下述內(nèi)容：

（1）電梯維修保養(yǎng)人員的主要工作內(nèi)容簡(jiǎn)述；

（2）電梯維修保養(yǎng)人損的人數(shù)名單；

（3）電梯維修保養(yǎng)更換的主要零部件；

（4）故障處理跟蹤記錄；

（5）困人解救情況；

（6）電梯衛(wèi)生狀態(tài)等。

5、電梯值班人員困人解救后，須填寫(xiě)《困人統(tǒng)計(jì)表》。

（六）電梯檢查及保養(yǎng)制度

1、日常巡視檢查及保養(yǎng)

（1）巡視機(jī)房?jī)?nèi)各種儀表、配電柜、控制柜、曳引系統(tǒng)、限速裝置及照明系統(tǒng)，清潔除塵，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理或上報(bào)。

（2）巡視操縱盤(pán)、照明、轎廂風(fēng)扇、通訊、壁板及地面等設(shè)備，檢查協(xié)管隊(duì)觸板及轎廂開(kāi)關(guān)的工作情況。

（3）檢查轎頂設(shè)備，并站在轎頂處，用慢車(chē)觀察全程運(yùn)行情況一遍，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。

（4）檢查底坑限速?gòu)埦o裝置，轎廂及對(duì)重的緩沖器，平衡鏈及固定裝置和照明系統(tǒng)。

2、周檢及保養(yǎng)

（1）詢(xún)問(wèn)電梯運(yùn)行情況，有無(wú)急修等情況。

（2）觀察所有繼電器、接觸器和空氣開(kāi)關(guān)的動(dòng)作情況，檢查其觸頭是否有火花、燒焦等情況，繼電器、接觸器是否發(fā)熱，清潔接觸器銜鐵。

（3）檢查制動(dòng)器壓桿是否行動(dòng)自如，制動(dòng)盤(pán)與閘瓦間隙是否正常以及有無(wú)異常磨損。

（4）檢查曳引機(jī)油位、油質(zhì)是否有化學(xué)沉淀和乳化現(xiàn)象。

（5）檢查電梯平層的準(zhǔn)確度，轎廂門(mén)開(kāi)關(guān)有無(wú)阻塞和異響情況。

（6）檢查廳門(mén)鎖是否靈活，清潔調(diào)整廳門(mén)開(kāi)關(guān)，清潔門(mén)導(dǎo)機(jī)。

（7）檢查轎廂、轎頂、轎底、井道及底坑的所有開(kāi)關(guān)及按鈕，要求動(dòng)作靈敏可靠。

3、季度檢查及保養(yǎng)

（1）拆檢逆變器，并徹底清潔。

（2）轎頂清潔除塵，導(dǎo)軌清洗加油，清除導(dǎo)軌油壺內(nèi)已污的油棉線。

（3）檢查曳引鋼絲繩張力是否均勻，當(dāng)張力差大于5%時(shí)，應(yīng)予調(diào)整，檢查曳引繩捻繩，直徑及磨損情況，并檢查各繩頭。

（4）拆檢清潔轎門(mén)電機(jī)，檢查碳刷及整流子的磨損情況，并清潔轎門(mén)的控制箱。

（5）檢查清潔轎門(mén)的聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，使轉(zhuǎn)動(dòng)桿各傳動(dòng)關(guān)節(jié)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，門(mén)開(kāi)關(guān)自如，緊固各部螺母，必要時(shí)調(diào)整門(mén)速。

（6）檢查門(mén)刀和門(mén)鎖、滾輪之間的間隙與垂直度。

（7）檢查廳門(mén)鋼絲松緊及磨損情況，廳門(mén)懸掛滾輪及自動(dòng)收繩輪。

（8）檢查轎廂，對(duì)重導(dǎo)靴及其磨損情況和協(xié)管隊(duì)鉗與導(dǎo)軌的間隙，必要時(shí)予以調(diào)整。

（9）檢測(cè)控制柜的對(duì)地絕緣電阻及主電機(jī)，門(mén)電機(jī)的相間和對(duì)地的絕緣電阻。

4、年度檢查及修理

（1）調(diào)整開(kāi)關(guān)門(mén)繼電器，仔細(xì)檢查各種控制屏上所有接觸器、繼電器、空氣開(kāi)關(guān)和按鈕，如有灼痕、拉毛等現(xiàn)象要予以修復(fù)或調(diào)換，并緊固接線端子。

（2）檢查限速器的動(dòng)作速度是否準(zhǔn)確，協(xié)管隊(duì)鉗是否可靠動(dòng)作。

（3）調(diào)換開(kāi)、關(guān)門(mén)機(jī)構(gòu)的易損零件。

（4）檢查協(xié)管隊(duì)回路觸點(diǎn)的工作情況及可靠性。

（5）系統(tǒng)調(diào)整電梯的運(yùn)行參數(shù)。

（6）按勞動(dòng)局電梯年檢要求檢測(cè)。

（七）設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生制度

1、設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生是搞好設(shè)備管理的前提。

2、按規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，每天對(duì)機(jī)房和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行一次衛(wèi)生工作，每月一次大掃除。

3、維修隊(duì)地域及各設(shè)備機(jī)房不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。

4、只允許在規(guī)定的場(chǎng)所吸煙，煙頭不得亂丟，不允許煙缸中堆滿煙頭，要提倡文明。

5、技工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)干凈，不得留長(zhǎng)發(fā)留胡須。

6、工作場(chǎng)要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。

7、講話語(yǔ)言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。

（八）設(shè)備機(jī)房值班制度

1、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自帶領(lǐng)外單位人員到機(jī)房?jī)?nèi)參觀。

2、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來(lái)機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原值班人員要密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

3、要嚴(yán)格按照巡視規(guī)定，準(zhǔn)點(diǎn)抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄。

4、值班人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不得將與工作無(wú)關(guān)的物品帶入機(jī)房，特別禁止的是食品。

5、在機(jī)房?jī)?nèi)不允許接用臨時(shí)電器設(shè)備，不允許隨意挪動(dòng)消防器材，不允許未經(jīng)批準(zhǔn)，使用電焊、氣焊，不允許在機(jī)房吸煙。

6、保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，搞好文明生產(chǎn)。

（九）設(shè)備日常巡檢制度

1、當(dāng)值人員與各系統(tǒng)技術(shù)人員根據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況制定巡檢內(nèi)容、要求和巡檢線路，并落實(shí)到具體人員；

2、巡檢人員嚴(yán)格按照時(shí)間和巡檢內(nèi)容進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或上報(bào)處理；

3、保證各系統(tǒng)的正常運(yùn)行和重點(diǎn)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

4、月終將填寫(xiě)的巡檢記錄表整理匯集報(bào)工程部經(jīng)理，由檔案管理人員收存，以備查證。

（十）設(shè)備日常維修管理

1、公司使用部門(mén)的設(shè)備發(fā)生故障，須填寫(xiě)維修通知單經(jīng)部門(mén)主管簽字交工程部；

2、工程部主管或當(dāng)值人員接到維修通知，應(yīng)隨即在日常維修工作記錄簿上登記接單時(shí)間，根據(jù)事故的輕重緩急及時(shí)安排有關(guān)人員處理，并在記錄簿中登記派工時(shí)間；

3、維修工作完畢，主修人應(yīng)在維修通知單中填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)使用部門(mén)主管人員驗(yàn)收簽字，并將通知單交回工程部；

4、工程部在記錄簿中登記維修完工時(shí)間，并及時(shí)將維修內(nèi)容登記在維修卡片上，審核維修中記載的用料數(shù)量，計(jì)算出用料金額填入維修通知單內(nèi)；

6、工程部接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的，由當(dāng)值主管負(fù)責(zé)在登記簿上注明原因。若影響業(yè)主使用的，應(yīng)采取特別措施盡快修復(fù)。

（十一）設(shè)備事故處理

1、設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到業(yè)主的正常生活和活動(dòng)時(shí)，必須馬上啟用應(yīng)急設(shè)備，采取應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)。

2、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄及時(shí)做出處理。

3、事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將設(shè)備事故報(bào)告單送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)解決。

4、對(duì)于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分；如果已觸犯法律，則按國(guó)家法律程序處理。

5、事故的事后處理要做到四不放過(guò)：

（1）事故原因不查清不放過(guò)；

（2）缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過(guò)；

（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過(guò)；

（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過(guò)。

（十二）維修報(bào)告

1、下列情況報(bào)告領(lǐng)班：

（1）主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況；

（2）設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

（3）零部件更換及修理；

（4）維修人員的去向，客戶(hù)維修材料的領(lǐng)用

（5）運(yùn)行人員暫時(shí)離崗；

（6）對(duì)外及上級(jí)聯(lián)系。

2、下列情況必須報(bào)告技術(shù)主管（工程師）：

（1）重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況；

（2）采用新的運(yùn)行方法；

（3）重點(diǎn)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

（4）系統(tǒng)故障及檢修；

（5）重要零部件更換及修理加工及改造；

（6）工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；

（7）員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。

3、下列情況必須報(bào)告部門(mén)經(jīng)理：

（1）重點(diǎn)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)修理；

（2）影響園區(qū)運(yùn)行的設(shè)備故障或施工；

（3）系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

（4）重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工；

（5）系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

（6）系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工；

（7）技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

（8）員工一天以上的請(qǐng)假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。

（十三）預(yù)防性維修

1、物業(yè)區(qū)域設(shè)備管理最有成效的方法是：立足于預(yù)防，即預(yù)防為主，防重于治。

2、無(wú)論什么設(shè)備均應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)規(guī)定的保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行日常保養(yǎng)。

3、維修隊(duì)必須制定有關(guān)分管設(shè)備的預(yù)防性維修計(jì)劃，作為技工全年的安排，是維修隊(duì)最具權(quán)威的指令性文件。

4、員工要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計(jì)劃執(zhí)行。

5、辦公室要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計(jì)劃?rùn)z查。

（十四）工程檔案借閱制度

1、工程技術(shù)檔案是物業(yè)區(qū)域的重要財(cái)富，人人都要愛(ài)惜。

2、無(wú)關(guān)人員不得借閱檔案資料。

3、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將物業(yè)區(qū)域的有關(guān)檔案資料借出。

4、物業(yè)區(qū)域重要的檔案資料應(yīng)保管原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。

5、檔案資料借閱要履行借閱手續(xù)。

6、每次限借一本，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后才可變通。

7、借期為一個(gè)月，到期應(yīng)辦續(xù)借手續(xù)。

8、所借出檔案資料，借閱人不得畫(huà)畫(huà)涂涂，保持版面清潔。

（十五）維修用品采購(gòu)制度

1、應(yīng)有所有設(shè)備的維護(hù)、操作、使用說(shuō)明書(shū)。

2、根據(jù)說(shuō)明書(shū)內(nèi)所指定的易耗、易損配件清單，結(jié)合物業(yè)區(qū)域所配備的設(shè)備的數(shù)量，提出至少應(yīng)保證三至五日所需的備品備件清單。

3、國(guó)內(nèi)可以采購(gòu)到或能加工的，技術(shù)含量較低的備品備件，無(wú)須進(jìn)口。

4、國(guó)內(nèi)采購(gòu)不到，技術(shù)含量較高必須進(jìn)口的備品備件，應(yīng)考慮到資金的占?jí)?，提出合理的最低限額。

5、同型號(hào)、同品牌的備件應(yīng)控制在合理的最低限額。

6、考慮到進(jìn)口配件供貨周期長(zhǎng)的因素，一些重要設(shè)備的備件必須有一定量的庫(kù)存。

（十六）工具領(lǐng)用保管制度

1、工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種；

2、個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后到倉(cāng)庫(kù)辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管；

3、班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各班長(zhǎng)申請(qǐng)，部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用，領(lǐng)用后由班長(zhǎng)保管，班組交接班時(shí)，按交班制度交接公用工具；

4、各種工具由倉(cāng)庫(kù)列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份倉(cāng)庫(kù)存底，一份班組自存；

5、工具發(fā)生丟失、毀損，由保管者寫(xiě)明原因，向部門(mén)經(jīng)理報(bào)告。屬人為的丟失、毀損，由責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具的價(jià)值賠償；

6、工具因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而發(fā)生磨損或損壞的，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)可以辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

（十七）維修工交接班制度

1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。

2、交接班雙方人員必須做好交接班記錄的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式；以及設(shè)備檢修、變更情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況、公共區(qū)域和業(yè)主戶(hù)內(nèi)維修情況等等。交班時(shí)，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。

3、在下列情況下不得交接班：

（1）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；

（2）交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

（3）接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；

（4）領(lǐng)班或由主管指定的替代領(lǐng)班的人未到時(shí)；

（5）接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。

（十八）上門(mén)維修服務(wù)的規(guī)范要求

1、敲門(mén)。有門(mén)鈴時(shí)，輕按門(mén)鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒(méi)有門(mén)鈴時(shí)，則輕叩門(mén)三響，無(wú)人應(yīng)答再次叩門(mén)，叩門(mén)節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無(wú)人應(yīng)答，等候十分鐘。若主人仍未返回，填寫(xiě)歉意信留言欄，塞入用戶(hù)門(mén)內(nèi)。

2、介紹。主人聞聲開(kāi)門(mén)或在門(mén)內(nèi)詢(xún)問(wèn)時(shí)，首先自我介紹：對(duì)不起，打攪了，我是物業(yè)管理公司維修人員×××，前來(lái)為您服務(wù)。

3、致歉。雙手遞交歉意信，誠(chéng)懇地說(shuō)：對(duì)不起，××設(shè)備出了故障，給您添麻煩了。

4、進(jìn)門(mén)。如進(jìn)入公寓、住室等十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門(mén)外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可后進(jìn)門(mén)服務(wù)。在特殊情況下，如用戶(hù)家里沒(méi)有鋪地板；經(jīng)主人許可，進(jìn)門(mén)可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。

5、維修。維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)生噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼，并說(shuō)一聲非常對(duì)不起。

6、整理。修理完畢，用自備專(zhuān)用擦機(jī)布將設(shè)備擦拭干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。

7、試用。當(dāng)著主人的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，主請(qǐng)主人驗(yàn)收。

8、講解。向用戶(hù)講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，并告訴主人正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。

9、收費(fèi)。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

10、填單。如實(shí)填寫(xiě)維修服務(wù)工作單，并請(qǐng)用戶(hù)對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

11、辭別。向用戶(hù)告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則就離開(kāi)地面一定距離，至門(mén)口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說(shuō)：今后有問(wèn)題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見(jiàn)。

12、整個(gè)工作期間不得收受房間主人送的物品，也不能借用主人家里的工具、抹布等。

（十九）庫(kù)房管理工作流程

1、目的

確保物資得到協(xié)管隊(duì)貯存，以完好狀態(tài)交付使用部門(mén)或場(chǎng)所。

2、適用范圍

適用于管理處物料倉(cāng)庫(kù)的管理。

3、職責(zé)

（1）庫(kù)管員負(fù)責(zé)對(duì)入庫(kù)物品的驗(yàn)收、標(biāo)識(shí)和進(jìn)出的記錄。

（2）管理處主任不定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行抽查和指導(dǎo)。

4、工作程序

（1）物資盤(pán)存

庫(kù)管員每月月底對(duì)庫(kù)房?jī)?nèi)物資進(jìn)行一次盤(pán)點(diǎn)，提出下月補(bǔ)充物資的采購(gòu)計(jì)劃。

（2）物資的驗(yàn)證和入庫(kù)

A 采購(gòu)人員根據(jù)《采購(gòu)計(jì)劃》和《請(qǐng)購(gòu)單》的要求對(duì)采購(gòu)回來(lái)的物資，應(yīng)填寫(xiě)《物品進(jìn)庫(kù)單》，辦理入庫(kù)手續(xù)。

B 庫(kù)管員根據(jù)《物品進(jìn)庫(kù)單》核對(duì)入庫(kù)物資的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格，并進(jìn)行外觀檢查、技術(shù)資料查驗(yàn)等，具體驗(yàn)證依照下表所列內(nèi)容進(jìn)行。

（3）如驗(yàn)證中發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按JK/QP8.3-01《不合格品控制程序》進(jìn)行處理。

（4）入庫(kù)物資由庫(kù)管員進(jìn)行《物資收發(fā)登記卡》和賬薄登記，做到賬、

物、卡相符。

（5）標(biāo)識(shí)、儲(chǔ)存和防護(hù)

A 庫(kù)房?jī)?nèi)設(shè)置：合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗(yàn)區(qū)等，并有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)牌。

B 物資辦理完入庫(kù)后按區(qū)分類(lèi)，將其放置于合適的環(huán)境。物資擺放應(yīng)便于拿取，物資存放應(yīng)與物資卡對(duì)應(yīng)。

C 庫(kù)管員應(yīng)經(jīng)常對(duì)庫(kù)房進(jìn)行清掃，保持庫(kù)房?jī)?nèi)干凈、整潔。

（6）物資的出庫(kù)

A 領(lǐng)用物資應(yīng)由領(lǐng)用人填寫(xiě)《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后到庫(kù)房領(lǐng)料。

B 庫(kù)管員根據(jù)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》發(fā)放物資。緊急情況下可先行發(fā)放，

但事后必須補(bǔ)辦出庫(kù)手續(xù)。

C 對(duì)存放時(shí)間太長(zhǎng)的物品，在發(fā)放前應(yīng)進(jìn)行檢查或性能檢測(cè)，如發(fā)現(xiàn)

其不能使用，由庫(kù)管員填寫(xiě)《不合格品處理報(bào)告》，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行報(bào)廢處理。

D 物料發(fā)放后，庫(kù)管員進(jìn)行出庫(kù)登記。

（7）工具的領(lǐng)用及歸還

A 工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫(xiě)《工具領(lǐng)用登記表》，并報(bào)主管批準(zhǔn)。

B 庫(kù)管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)放。

C 工具歸還時(shí)由庫(kù)管員核對(duì)領(lǐng)用工具的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量，并做好登記。

（二十）機(jī)電設(shè)備管理流程

1、目的：

規(guī)范機(jī)電設(shè)備管理的各項(xiàng)規(guī)定，確保機(jī)電設(shè)備的良好狀態(tài)，滿足管理的需

要。

2、使用范圍：

用于各管理處機(jī)電的設(shè)備的管理。

3、機(jī)電設(shè)備管理的主要措施

（1）樹(shù)立以預(yù)防為主，修理為輔，維護(hù)與維修并重的原則，大力加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格控制設(shè)備不正常的操作與事故責(zé)任，確保設(shè)備的使用期限，要求管理處必須建立、健全各種管理制度和各項(xiàng)管理措施。

（2）配備與機(jī)電設(shè)備管理工作相適應(yīng)的人員、設(shè)備、儀器、儀表和作業(yè)環(huán)境。

（3）制訂并貫徹執(zhí)行設(shè)備臺(tái)帳管理制度，健全設(shè)備及其附件的編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、保管、更新、報(bào)廢等管理辦法。

（4）制訂并貫徹各種設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)制度和運(yùn)行操作流程及崗位職責(zé)。

（5）編制并確定各類(lèi)設(shè)備修理周期、類(lèi)別、管理程序及設(shè)備修理的復(fù)雜系數(shù)。

（6）制定各種機(jī)電設(shè)備的維修工期、材料損耗報(bào)表及備件定額。

（7）建立健全設(shè)備技術(shù)檔案的管理制度，統(tǒng)計(jì)好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄。

4、機(jī)電設(shè)備管理的規(guī)定

（1）操作人員在使用不熟悉的設(shè)備前必須進(jìn)行有關(guān)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護(hù)及協(xié)管隊(duì)技術(shù)等方面的培訓(xùn)后，方可使用和操作設(shè)備。

（2）機(jī)電設(shè)備應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班及巡視檢查制度。

（3） 各設(shè)備必須嚴(yán)格執(zhí)行其操作流程，嚴(yán)禁不按操作流程進(jìn)行操作。

（4） 嚴(yán)肅處理設(shè)備事故，認(rèn)真分析事故原因，積極及時(shí)采取措施糾正預(yù)防同類(lèi)事故的再次發(fā)生。

（二十一）機(jī)電設(shè)備檢查流程

1、目的：

為規(guī)范設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

2、適用范圍：

適用于各管理處機(jī)電設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理。

3、職責(zé)

（1）管理處主任負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理指導(dǎo)及監(jiān)管。

（2）工程主管負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)維修協(xié)管隊(duì)管理工作的安排和檢查。

（3）維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備房的具體協(xié)管隊(duì)管理。

4、內(nèi)容

（1）機(jī)電設(shè)備維修人員必須接受崗前協(xié)管隊(duì)操作培訓(xùn)，經(jīng)考核合格方可上崗。

（2）設(shè)備房必須符合消防要求，按規(guī)定配置相應(yīng)的消防設(shè)施及滅火裝置。

（3）設(shè)備房嚴(yán)禁堆放易燃、易爆物品及任何與設(shè)備運(yùn)行無(wú)關(guān)的材料或物品。

（4）設(shè)備房不可以進(jìn)行明火作業(yè)，如無(wú)法避免，則必須由專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)，并備好滅火器。

（5）供配電設(shè)施的維修應(yīng)在停電后進(jìn)行，必須帶電作業(yè)時(shí)應(yīng)做好協(xié)管隊(duì)措施并有專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，禁止一人單獨(dú)作業(yè)。

（6）機(jī)電設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng)，照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用。

（7）外來(lái)人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房、配電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等各要害部位，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，并由工程主管陪同方可進(jìn)入。

（8）維修人員必須嚴(yán)格按照技術(shù)流程對(duì)所管轄的設(shè)備協(xié)管隊(duì)運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍內(nèi)的協(xié)管隊(duì)狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不協(xié)管隊(duì)因素及時(shí)報(bào)告，限期解決。

（9）各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，各機(jī)房鑰匙由值班人員專(zhuān)人負(fù)責(zé)；無(wú)人時(shí)必須鎖好門(mén)窗，交接班時(shí)鑰匙必須一起交接。

（二十二）供電設(shè)備運(yùn)行管理流程

1、目的：

及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證供配電設(shè)備協(xié)管隊(duì)運(yùn)行。

2、適用范圍：

適用于小區(qū)專(zhuān)用配電房高、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)

保養(yǎng)工作。

3、職責(zé)

（1）值班維修人員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的清潔、操作、巡視、檢查、記錄、異常情況報(bào)告及供配電設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

（2）工程主管負(fù)責(zé)設(shè)備的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督，以及外委維修的聯(lián)系工作。

（3）管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況。

4、工作程序

（1）值班維修人員

A 每班必須清潔配電房。

B 配電房每4小時(shí)進(jìn)行一次巡視，并將檢查結(jié)果記錄于《值班記錄》，每4小時(shí)巡視低壓配電柜一次，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)于《設(shè)備運(yùn)行記錄表》內(nèi)，同時(shí)檢查運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。

C 供配電設(shè)備發(fā)生異常應(yīng)情況及時(shí)報(bào)告工程主管，并在工程主管協(xié)同下排除。

D 市電停電應(yīng)急電源應(yīng)自動(dòng)投入帶負(fù)荷運(yùn)行中，對(duì)柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)行監(jiān)視記錄。

E 按計(jì)劃進(jìn)行供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》。

（2）工程主管

A 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管、負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。

B 每年12月制定下一年度供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。

C 對(duì)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

D 負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡。

（3）水電值班協(xié)管隊(duì)操作工作程序。

A 值班維修人員應(yīng)嚴(yán)格按操作流程操作供電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。

B 進(jìn)行配電柜檢修時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

C 全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)分閘把柄上懸持有人工作、禁止合閘的指示牌。

D 嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況下需帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)協(xié)管隊(duì)方可進(jìn)行。

E 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。

F 不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。

G 操作高壓隔離開(kāi)關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。

（二十三）配電房管理工作流程

1、目的：

規(guī)范配電房的管理秩序

2、適用范圍：

配電房管理

3、工作內(nèi)容

（1）配電房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由值班維修人員進(jìn)行操作、監(jiān)控、記錄、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

（2）按時(shí)填抄《低壓配電設(shè)備運(yùn)行記錄》，監(jiān)視電氣設(shè)備運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。

（3）非工作人員進(jìn)入配電房，須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后，在值班維修人員陪同下方可進(jìn)入。

（4）保持設(shè)備房良好通風(fēng)及照明，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。

（5）配備消防設(shè)施設(shè)備，配電室內(nèi)禁止吸煙。

（6）保持配電房清潔衛(wèi)生，地板、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)水漬、油漬。

（7）不得擅自更改配電房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備線路或器材，若需更改須經(jīng)上級(jí)同意，方可更改。

（二十四）用電管理流程

1、目的：

確保用電安全

2、適用范圍：

適用于管理處用電管理。

3、內(nèi)容

（1）凡屬管理處管轄范圍內(nèi)的供電系統(tǒng)一律由管理處管理，由供電局直接抄表到戶(hù)的，由供電局管理。

（2）業(yè)主出門(mén)前應(yīng)關(guān)閉電器開(kāi)關(guān)，以免因電器短路而發(fā)生火災(zāi)等事故。

（3）業(yè)主如需要增加用電容量，必須先向管理處提出書(shū)面申請(qǐng)，由管理處或供電部門(mén)審查并確認(rèn)符合增容要求的，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。增容所需工程費(fèi)（包括材料費(fèi)）由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（4）住宅用電設(shè)計(jì)容量根據(jù)戶(hù)型的不同，分別20A（4.4KW）和40A（8.8KW），

請(qǐng)業(yè)主累計(jì)電器容量不要超過(guò)設(shè)計(jì)容量，否則，不可同時(shí)使用所有家用電器。

（5）以下現(xiàn)象均屬偷電行為，管理處將按下列規(guī)定處理:

A 私自增加電氣設(shè)備容量，且造成電氣線路故障的，必須賠償因此造成的損失，并重新申請(qǐng)?jiān)鋈菔掷m(xù)；

B 擅自改動(dòng)電氣線路，除應(yīng)按實(shí)際情況糾正外，還將違約金500～1000元；業(yè)主違反協(xié)管隊(duì)用電規(guī)定，拒絕管理處維修人員檢查，不采納協(xié)管隊(duì)用電意見(jiàn)及措施而造成事故，影響供電系統(tǒng)或?qū)ζ渌麡I(yè)主造成損失的，除按實(shí)際損失賠償外還將按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

（二十五）臨時(shí)用電管理流程

1、用電申請(qǐng)：業(yè)主應(yīng)事先向管理處以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，填寫(xiě)臨時(shí)用電申請(qǐng)單，注明用電單位、用電地點(diǎn)、負(fù)荷、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。

2、審批：用電申請(qǐng)須經(jīng)工程主管主管審批。

3、接線及送電：經(jīng)批準(zhǔn)后，業(yè)主需自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)檢查，符合用電協(xié)管隊(duì)要求后，方可送電。有電表計(jì)量的，雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)。

4、停電及拆線：業(yè)主終止用電，應(yīng)事先通知工程主管，由值班維修人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)。

5、計(jì)量方式

（1）電表計(jì)量，由業(yè)主自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次。不足一月，按表實(shí)用電量計(jì)費(fèi)。

（2）無(wú)表計(jì)量，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

（二十六）柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)流程

1、柴油機(jī)250小時(shí)保養(yǎng)內(nèi)容

（1）斷開(kāi)操作屏主斷路器。

（2）起動(dòng)發(fā)電機(jī)組預(yù)熱半小時(shí)。

（3）停機(jī)拆下蓄電池正極接線并用膠布包好。

（4）趁熱放出機(jī)油盤(pán)機(jī)油。

（5）更換機(jī)油濾清和柴油濾清器。

（6）更換機(jī)油濾清器和柴油濾清器。

（7）拆下空氣濾清器，用壓縮空氣反向除塵。

（8）加注蓄電池比重液至極板上限2CM左右，保持比重1:28。

（9）調(diào)整風(fēng)扇皮帶，用于指壓于2～5CM為正常。

2、柴油機(jī)1500小時(shí)保養(yǎng)內(nèi)容

（1）按250小時(shí)內(nèi)容完成。

（2）調(diào)整柴油機(jī)點(diǎn)火時(shí)間。

（3）調(diào)整氣門(mén)間隙和噴油氣推桿間隙。

（4）用力矩扳手緊固機(jī)身松動(dòng)螺絲。

（二十七）給排水設(shè)備管理工作流程

1、目的

確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

2、適用范圍

給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行管理。

3、職責(zé)

（1）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。

（2）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）維修主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

（5）管理處負(fù)責(zé)向小區(qū)業(yè)主通知停水情況。

4、工作程序

（1）管理人員工作程序

A 水電維修工

▲水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備２４小時(shí)運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)該給

排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓，并傾聽(tīng)有無(wú)異響，并記錄于《值班記錄》。

▲水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無(wú)積塵、

水漬、油漬。

▲按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃及設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表要求運(yùn)行維修保養(yǎng)。

B 維修主管

▲維修主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。

▲對(duì)給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

▲每年12月制訂下一年度設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃、并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。

C 管理處主任

▲進(jìn)行周檢、月檢。每月月底組織有關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行一次設(shè)備檢評(píng)。

▲審核給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃、《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計(jì)劃。

（2）水泵房管理工作程序

A 非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)維修主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由水電維修工陪同，方可進(jìn)入。

B 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由水電維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。

C 控制柜上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，無(wú)特殊情況下應(yīng)打在自動(dòng)位置。生活水泵每隔１天進(jìn)行輪換。

D 保持泵房良好通風(fēng)及照明，門(mén)窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損。

E 不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材、若需改動(dòng)，須經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進(jìn)行。

F 消防設(shè)施完好，禁止吸煙。

G 保持機(jī)房干凈整潔無(wú)積塵，不得堆放雜物。

（3）停水管理工作程序

A 因工作維修等原因停水，應(yīng)由給維修主管填寫(xiě)《停水審批表》管理處主任批準(zhǔn)并提前24小時(shí)通知小區(qū)業(yè)主。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門(mén)處理，并在恢復(fù)供水后24小時(shí)內(nèi)向業(yè)主作出解釋。

（二十八）給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)流程

1、目的

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。

2、適用范圍

轄區(qū)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。

3、職責(zé)

（1）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

（2）維修主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

4、工作程序

（1）給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序

A 水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

B 維修主管每年12月制訂下年度的設(shè)備(設(shè)施)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。

C 水電維修工按給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備(設(shè)施)日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時(shí)記錄于《設(shè)備管理臺(tái)賬》。

D 給排水設(shè)備故障一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處，限期解決。

E 凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)主生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班水電維修工進(jìn)行維修。

F 維修主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

G 需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。

（2）給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序。

A 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知水電維修工及時(shí)維修。

B 排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如果控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如果水泵故障，停泵維修。

C 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班水電維修工立即關(guān)閉總閥，及時(shí)通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響業(yè)主的解釋工作。

（3）給排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表

（二十九）水泵房管理工作流程

1、非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由值班維修人員陪同，方可進(jìn)入。

2、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由值班維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。

3、控制拒上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，無(wú)特殊情況應(yīng)打在自動(dòng)位置。

4、保持機(jī)房?jī)?nèi)通風(fēng)及照明良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損。

5、配備的消防設(shè)施完好，禁止吸煙。

6、保持機(jī)房干凈整潔無(wú)積塵，不得堆放雜物。

7、不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路，器材、若需改動(dòng)，須經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進(jìn)行。

（三十）業(yè)主報(bào)修處理工作流程

1、目的

使業(yè)主減少報(bào)修的環(huán)節(jié)，使報(bào)修及時(shí)得以解決

2、適用范圍：

物業(yè)管理小區(qū)

3、流程圖

4、流程圖說(shuō)明

（1）準(zhǔn)備工具中主要是帶齊工具包中的工具，如：維修工具、鞋套、臺(tái)布、抹布等。

（2）到達(dá)業(yè)主家中的禮貌用語(yǔ)及規(guī)范，見(jiàn)維修上門(mén)服務(wù)規(guī)范。

（三十一）有償維修服務(wù)工作流程

1、目的

明確水電維修人員的作業(yè)范圍，記錄要求。

2、適用范圍

適用于水電維修人員。

3、職責(zé)

（1）水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主水、電故障及設(shè)備的維修保養(yǎng)。

（2）維修主管負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目安排、指導(dǎo)、抽查，并負(fù)責(zé)《維修報(bào)事處理記錄》的審核。

4、工作程序

（1）工作安排與接受

A 每日8：30參加晨會(huì)，接受維修主管的分工，如暫時(shí)沒(méi)有安排維修工

作人員，應(yīng)對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行清潔和維護(hù)工作，工作中隨時(shí)聽(tīng)從維修主管的安排。

（2）維修業(yè)主戶(hù)內(nèi)給排水設(shè)施

A 維修人員接到《報(bào)事處理單》后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，其內(nèi)容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷及針對(duì)維修項(xiàng)目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。

B 身著干凈工裝、帶干凈工作手套、佩戴工作牌、持《報(bào)事處理單》15分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主單元。按門(mén)鈴（或敲門(mén)），待業(yè)主開(kāi)門(mén)后首先問(wèn)您好，然后禮貌客氣地詢(xún)問(wèn)是否有項(xiàng)目（水龍頭或某閥門(mén)）需要維修，在業(yè)主首肯后才進(jìn)屋維修。

C 在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持室內(nèi)環(huán)境雅靜，不擴(kuò)散涉及太大范圍，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。

D 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周?chē)h(huán)境抹干凈。

E 最后請(qǐng)業(yè)主試用，驗(yàn)收后請(qǐng)業(yè)主在《報(bào)事處理單》上簽名，交付第一聯(lián)與用戶(hù)。

F 維修人員將簽字的《報(bào)事處理單》第二聯(lián)交給管理部，第三聯(lián)給財(cái)務(wù)部。

（3）維修業(yè)主室內(nèi)電器

A 維修人員接到維修指令后5分鐘后準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對(duì)維修項(xiàng)目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。

B 身著工裝，帶干凈的工作手套，佩帶工作牌，持《報(bào)事處理單》按門(mén)鈴（敲門(mén)）。

C 待業(yè)主開(kāi)門(mén)后首先問(wèn)您好，然后禮貌客氣地詢(xún)問(wèn)是否有電器（或某項(xiàng)目）需要維修，業(yè)主首肯后才進(jìn)屋維修。

D 將毛巾鋪在待修電器的旁邊（屋頂、墻上作業(yè)除外），工具材料都放在毛巾上。

E 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周?chē)h(huán)境抹干凈。

附：有償維修服務(wù)工作流程圖

（三十二）業(yè)主驗(yàn)房工作流程

1、目的

業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，明確對(duì)業(yè)主的驗(yàn)收中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)整改。

2、適用范圍

前期業(yè)主接房

3、流程圖

4、流程說(shuō)明

（1）驗(yàn)房

A 物業(yè)管理人員持房屋鑰匙隨同業(yè)主（或業(yè)主代表）一起驗(yàn)房。

B 對(duì)驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理人員將其記錄在《物驗(yàn)收清單》驗(yàn)收情況一欄（無(wú)問(wèn)題打√和《物業(yè)交付驗(yàn)收表》），并請(qǐng)業(yè) 主（或業(yè)主代表）簽字。

（2）維修

A 物業(yè)管理人員將《物業(yè)清單》、《物業(yè)交付驗(yàn)收表》復(fù)印件交工程主管，原件存入業(yè)主檔案，工程主管在接單后一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)出《整改通知書(shū)》，送交維修單位，維修單位要簽收。

B 《整改通知書(shū)》應(yīng)清楚描述存在的問(wèn)題，注明完成整改的具體時(shí)間。

若屬重大工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)發(fā)工作聯(lián)系函給集團(tuán)公司工程主管，通報(bào)并要求協(xié)助解決。

C 工程主管負(fù)責(zé)檢查、配合督促維修單位進(jìn)行維修并及時(shí)將維修結(jié)果記錄在《物業(yè)交付驗(yàn)收表》整改結(jié)果欄內(nèi)。

D 因維修單位的原因而影響整改維修進(jìn)度，工程主管督促無(wú)效，必須及時(shí)向管理處主任報(bào)告，由管理處主任負(fù)責(zé)督促。

（3）反饋

A 工程主管在業(yè)主要求的維修項(xiàng)目完工后，及時(shí)通知業(yè)主再次驗(yàn)房，并記錄在《物業(yè)交付驗(yàn)收表》業(yè)主復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)欄內(nèi)。不屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，由工程主管負(fù)責(zé)解釋或協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)拿出解釋口徑，在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主解釋。

B 工程主管將所有的業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的意見(jiàn)進(jìn)行歸納分析，列出具有普遍性的問(wèn)題清單，經(jīng)管理處主任審閱后，交開(kāi)發(fā)商以供參考。

（三十三）房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)和修繕工作流程

1、 目的

定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能，開(kāi)展有償服務(wù)工作，在為小區(qū)業(yè)主提供便捷服務(wù)的同時(shí)為管理公司增加收入。

2、適用范圍

房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。

3、職責(zé)

（1）物業(yè)管理處維修主管負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受業(yè)主的投訴，對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級(jí)反映。

（2）維修人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。

（3）維修主管負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、檢查和跟蹤。

（4）管理處主任負(fù)責(zé)審批管理處房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

4、引用文件

（1）《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

（2）《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》

（3）《城市房屋修繕管理規(guī)定》

5、工作程序

（1）養(yǎng)護(hù)

A 維修主管于每年12月制訂本小區(qū)下年度房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并報(bào)管理處主任審批。

B 維修人員按房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《設(shè)施（設(shè)備）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

C 維修主管對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

（2）修繕

A 更換水表

▲關(guān)上水表前第一個(gè)閥門(mén)，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；

▲安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

▲維修結(jié)束后，打開(kāi)閥門(mén)檢查有無(wú)滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常；

▲維修人員會(huì)同小區(qū)物業(yè)管理員做好業(yè)主新啟用水表底數(shù)記錄。

B 更換電表

▲斷開(kāi)電源拆下電表，表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確。

▲安裝結(jié)束后合閘試電，保證業(yè)主用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常。

▲維修人員會(huì)同小區(qū)管理員做好業(yè)主新啟用電表底數(shù)記錄。

C 維修開(kāi)關(guān)

▲分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的原因。

▲如果是短路故障，首先將空氣開(kāi)關(guān)置于OFF位置，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除。

▲經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。

▲如果是由于線路過(guò)載開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)提醒業(yè)主減少該線路用電負(fù)荷。

D 燈管、白熾燈的維修

▲切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

▲燈管不亮可先檢查啟動(dòng)器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。

▲其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見(jiàn)上述流程執(zhí)行進(jìn)行處理。

E 線路檢測(cè)

▲線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶(hù)。

▲進(jìn)戶(hù)接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。

▲線路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理。

▲當(dāng)確認(rèn)故障經(jīng)修復(fù)后方可送電。

F 門(mén)鈴維修

▲無(wú)電情況時(shí)可更換新電池。

▲電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理。

▲因線路短路問(wèn)題造成的故障，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。

G 插座無(wú)電

▲由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知業(yè)主。

▲插座接線端子松動(dòng)，可拆開(kāi)插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。

H 水龍頭漏水

▲關(guān)閉業(yè)主室內(nèi)供水閥門(mén)，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)。

▲根據(jù)業(yè)主需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。

▲打開(kāi)水閥門(mén)檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。

I 馬桶不通

▲檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。

J 洗臉（菜）盆堵塞、漏水

▲檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹蔑、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使其排水暢通。

▲檢查盆體與下水管接口，查出漏水處后用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無(wú)漏水現(xiàn)象。

K 浴缸堵塞、漏水

▲如管道堵塞見(jiàn)洗臉盆、洗菜盆處理流程進(jìn)行處理。

▲浴缸缸體漏水應(yīng)建議業(yè)主更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得業(yè)主同意打開(kāi)修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無(wú)再漏現(xiàn)象。

L 部分樓層停水

▲查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開(kāi)支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上。

▲市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知業(yè)主，并作解釋。

M 疏通地漏

▲同馬桶堵塞處理辦法。

N 檢修門(mén)窗

▲檢查門(mén)窗附件有無(wú)損壞、不全、進(jìn)行更換或補(bǔ)裝。

▲清除門(mén)角和窗軌道的雜物，對(duì)門(mén)合頁(yè)和窗軌道加注潤(rùn)滑油。

▲更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片跌下傷人。

O 換鎖

▲拆下壞鎖后先進(jìn)行檢查，如能修理及時(shí)修理，如無(wú)法修理好的可通知業(yè)主更換新鎖。

（3）非一般性的維修

委托專(zhuān)業(yè)維修公司進(jìn)行修復(fù)。

（4）時(shí)間要求

A 接到《報(bào)事處理單》后維修主和立即安排人員進(jìn)行處理，無(wú)特殊情況時(shí)不超過(guò)25分鐘，一般性維修不超過(guò)7小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向業(yè)主解釋原因。

B 功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無(wú)色差，高低不平現(xiàn)象。

C 維修時(shí)應(yīng)盡量滿足業(yè)主的合理要求。

D 維修工作的檢查

▲維修主管每周將《報(bào)事處理單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)主的反映，對(duì)服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正的措施。

▲小區(qū)管理處管理員應(yīng)根據(jù)《報(bào)事處理單》對(duì)用戶(hù)進(jìn)行回訪，收集業(yè)主對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理處主任對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。

（三十四）業(yè)主室內(nèi)裝修工作流程

1、 目的：

規(guī)范業(yè)主室內(nèi)裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)及其配套設(shè)備設(shè)施協(xié)管隊(duì)，以及房屋外觀整潔、統(tǒng)一。

2、適用范圍

業(yè)主裝修管理

3、工作流程圖

4、流程圖說(shuō)明

（1）客戶(hù)服務(wù)中心

A 負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申請(qǐng)和裝修竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

B 檢查業(yè)主裝修申請(qǐng)報(bào)材料及竣工資料。

C 辦理施工人員出入證，收取業(yè)主裝修保證金、除渣費(fèi)、出入證押金等裝修費(fèi)用。

（2）工程主管

A 負(fù)責(zé)審批業(yè)主裝修圖紙，核定裝修費(fèi)用。

B 審批涉及較大工程改動(dòng)的業(yè)主裝修項(xiàng)目。

C 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主廚房、衛(wèi)生間作裝修前的關(guān)水試驗(yàn)檢查。

D 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位，確保按圖施工，并符合協(xié)管隊(duì)要求，若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)裝修，及時(shí)制止并處理，并核定收費(fèi)。

E 審批施工單位的臨時(shí)用電申請(qǐng)，并核定收費(fèi)。

F 負(fù)責(zé)配合業(yè)主室內(nèi)智能化設(shè)施、空調(diào)安裝以及其他裝修工作。

G 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修的竣工驗(yàn)收或二次驗(yàn)收，直至合格。

H 驗(yàn)收合格，在業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書(shū)上簽批意見(jiàn)交財(cái)務(wù)部安排退裝修保證金等。

（3）協(xié)管隊(duì)

A 負(fù)責(zé)檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)是否存在火災(zāi)隱患。若有則必須予以糾正或責(zé)令整改。

B 負(fù)責(zé)審批業(yè)主裝修動(dòng)火申請(qǐng)，并監(jiān)督動(dòng)火作業(yè)。

C 負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主搬運(yùn)大件裝修材料及物品，審批材料、工具的出場(chǎng)放行。

D 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修，及時(shí)予以制止、處理，或向工程主管報(bào)告，提出處理意見(jiàn)。

E 責(zé)監(jiān)督河沙、水泥等裝修材料及裝修垃圾的搬運(yùn)，預(yù)防、制止、糾正裝修對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施的破壞。

F 協(xié)助工程主管、片區(qū)管理員巡檢裝修單位，若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修及時(shí)報(bào)告。

G 財(cái)務(wù)部：根據(jù)工程主管已簽批的業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書(shū)，在2個(gè)工作日內(nèi)為業(yè)主辦理裝修保證金退款手續(xù)。

（三十五）裝修管理工作流程

1、裝修申請(qǐng)受理

（1）前臺(tái)受理業(yè)主裝修申請(qǐng)，在確認(rèn)業(yè)主身份后，提供裝修申請(qǐng)表給業(yè)主（或委托代理人）。

（2）業(yè)主逐項(xiàng)填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，填到裝修期限欄為止，業(yè)主簽字欄必須簽字。

（3）業(yè)主向物管公司提供一份有詳細(xì)施工說(shuō)明的裝修圖（平面布置圖按1：100比例）。裝修圖紙至少包括：原始平面圖、改動(dòng)后的平面圖、給排水系統(tǒng)圖、照明系統(tǒng)圖；照明、插座平面布置圖；天花平面布置圖、電器系統(tǒng)負(fù)荷說(shuō)明。

（4）前臺(tái)向業(yè)主簡(jiǎn)述裝修及裝修保證金收退的程序。

2、裝修審批

（1）前臺(tái)提交裝修申請(qǐng)表、裝修圖紙給工程主管審查。

（2）審查符合規(guī)定，工程主管于12小時(shí)內(nèi)批復(fù)裝修申請(qǐng)，填裝修許可證，并將業(yè)主《裝修申請(qǐng)表》、《裝修許可證》交前臺(tái)。

（3）前臺(tái)在6小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主裝修申請(qǐng)已審批，請(qǐng)其繳納有關(guān)裝修費(fèi)用。

3、裝修收費(fèi)及有關(guān)手續(xù)辦理。

（1）前臺(tái)收取業(yè)主裝修保證金、除渣費(fèi)、施工人員出入證押金等。

（2）《裝修許可證》給業(yè)主，并將注明已收費(fèi)字樣的裝修申請(qǐng)表交工程主管；存檔。

（3）辦理施工人員出入證。

4、裝修過(guò)程的監(jiān)管

（1）工程主管負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主按圖施工，保證裝修單位在裝修過(guò)程中不違反裝修規(guī)定，并將日常檢查情況記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上。

（2）管理處協(xié)助對(duì)裝修單位進(jìn)行巡檢，確保裝修不損壞和污染公共設(shè)施和公共區(qū)域。

（3）協(xié)管隊(duì)負(fù)責(zé)檢查裝修施工人員佩戴出入證情況，裝修施工是否違反消防安全條例，是否損壞和污染公共設(shè)施和公共地方，是否影響其他業(yè)主的正常生活等。并將日常檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》上。

（4）工程主管、管理處、協(xié)管隊(duì)發(fā)現(xiàn)裝修單位違反裝修規(guī)定，應(yīng)及時(shí)制止并口頭警告要求其糾正。同時(shí)記錄違章情況，并要求施工人員簽名確認(rèn)， 并通報(bào)業(yè)主。對(duì)嚴(yán)重違章者，工程主管立即向裝修單位發(fā)整改通知，限期整改，逾期不整改，工程主管會(huì)同協(xié)管隊(duì)對(duì)裝修單位采取停電或清場(chǎng)措施，直至整改完成，方可讓其重新施工。

（5）裝修過(guò)程中須動(dòng)火作業(yè)的，業(yè)主應(yīng)到前臺(tái)申請(qǐng)，經(jīng)協(xié)管隊(duì)審批后方可動(dòng)火。動(dòng)火時(shí)須接受協(xié)管隊(duì)的監(jiān)督指導(dǎo)，施工單位須有動(dòng)火負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并配備必要的滅火器。

（6）裝修中須臨時(shí)用電，業(yè)主應(yīng)到前臺(tái)申請(qǐng)，經(jīng)工程主管審核定價(jià)，業(yè)主交費(fèi)后，由維修組提供臨時(shí)用電。

5、裝修驗(yàn)收

（1）業(yè)主裝修完畢后，到前臺(tái)辦理驗(yàn)收手續(xù)，填寫(xiě)《裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)》，并提供完整的竣工圖紙一份。

（2）前臺(tái)將竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表交工程主管，工程主管于24小時(shí)內(nèi)到業(yè)主室內(nèi)驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果填寫(xiě)在裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表內(nèi)。

（3）驗(yàn)收不合格，工程主管書(shū)面通知業(yè)主限期整改，驗(yàn)收合格后，在《裝修完工驗(yàn)收表》上簽字，財(cái)務(wù)部在2個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主保證金。業(yè)主入住三個(gè)月后，工程主管組織進(jìn)行二次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，財(cái)務(wù)部退裝修單位保證金。

（4）前臺(tái)辦理業(yè)主施工人員出入證的退證退款手續(xù)。

（三十六）配電房維修保養(yǎng)工作流程

1.工作程序說(shuō)明

2.供配電維修保養(yǎng)工作程序

（1）低壓配電設(shè)備由值班維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

（2）工程主管每年12月制訂下年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃．

（3）維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)遵守協(xié)管隊(duì)操作程序、停電管理工作程序．

（4）值班維修人員按《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施（設(shè)備）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》，零部件更換及大修情況同時(shí)記錄于《設(shè)備管理臺(tái)帳》。

（5）供配電設(shè)備故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處，限期解決。

（6）凡是夜發(fā)生的，不影響業(yè)主生活、工作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由早班值班維修人員進(jìn)行維修。

（7）工程主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

（三十七）柴油發(fā)電機(jī)操作流程

1、目的

確保柴油發(fā)電機(jī)操作正確性。

2、適用范圍

適用于管理處柴油發(fā)電機(jī)操作。

3、操作程序

（1）開(kāi)機(jī)前檢查。

A 確定燃油箱燃油充足，供、回油管無(wú)滲油。

B 檢查機(jī)油尺油位，機(jī)油盤(pán)油位應(yīng)處于機(jī)油尺上下刻度之間。

C 打開(kāi)水箱蓋，水箱水位距加水口10CM為正常。

D 手壓風(fēng)扇皮帶，下沉2—5CM正常。

E 檢查機(jī)身有無(wú)漏油，燃油無(wú)滲漏。

F 檢查蓄電池電壓不低于24DV。

（2）手動(dòng)開(kāi)機(jī)

A 合上發(fā)電機(jī)操屏斷路器開(kāi)關(guān)（模擬調(diào)試開(kāi)機(jī)時(shí)斷開(kāi)）。

B 將點(diǎn)火鑰匙由左向右轉(zhuǎn)至起動(dòng)位。

C待發(fā)電機(jī)起動(dòng)平穩(wěn)時(shí)松開(kāi)，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)加速發(fā)電輸出。

（3）自動(dòng)開(kāi)機(jī)

A 合上發(fā)電機(jī)操作屏斷路器。

B 將點(diǎn)火鑰匙由在轉(zhuǎn)至AUTO自動(dòng)位時(shí)待命。

C停市電時(shí)，信號(hào)繼電氣失電，觸點(diǎn)導(dǎo)通起動(dòng)模塊，發(fā)電機(jī)起動(dòng)加速，發(fā)電輸出。

（4）手動(dòng)停機(jī)

A 卸負(fù)荷

B 斷開(kāi)發(fā)電機(jī)操作屏主斷路器。

C 將鑰匙轉(zhuǎn)至停止位置，發(fā)電機(jī)熄火停機(jī)。

（5）自動(dòng)停機(jī)

A 來(lái)市電時(shí)，信號(hào)繼電器通電，觸點(diǎn)斷開(kāi)控制模塊，5分鐘后自動(dòng)停機(jī)。B 柴油發(fā)電機(jī)處于待命狀態(tài)。

附一：柴油發(fā)電機(jī)操作流程圖

（三十八）照明維修工作流程圖

（三十九）二次供水管理流程

1、目的

保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶(hù)身體健康。

2、適用范圍

適用于小區(qū)二次供水的管理，二次供水是指用戶(hù)從一次市政配水管網(wǎng)引出用于蓄水或加壓的再次（或多次）的供水裝置。

3、職責(zé)

（1）維修主管負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）的清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

（2）管理處主任負(fù)責(zé)審核和批準(zhǔn)年度水池（箱）的清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

（3）維修人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理。

（4）管理處負(fù)責(zé)發(fā)出停水告示、并通知業(yè)主。

4、操作流程

（1）二次供水管理的要求

A 二次供水由指定的維修人員負(fù)責(zé)管理。

B 維修人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）包括：地下、樓頂，須加蓋、加鎖，保持蓋口干凈，并申請(qǐng)辦理二次供水衛(wèi)生合格證。

C 新建、擴(kuò)建和改建的二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。

D 二次供水清洗、消毒人員，須持有健康證、培訓(xùn)證，并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。

（2）年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃

（3）通知

A 維修組每次對(duì)水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知管理處。

B 管理處在計(jì)劃實(shí)施前4小時(shí)發(fā)出停水告示，通知小區(qū)業(yè)主。

（4）排水

A 為確保用戶(hù)的正常供水，排水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄開(kāi)始排水時(shí)間和結(jié)束排水時(shí)間。

附一：水泵房維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖

附二：水泵房巡視檢查流程圖

（四十）土建工程維修流程圖

（四十一）電梯運(yùn)行管理工作流程

1、目的

確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證協(xié)管隊(duì)運(yùn)行。

2、適用范圍

適用于小區(qū)高層住宅電梯的運(yùn)行管理。

3、職責(zé)

（1）電梯維修工（或機(jī)電值班工）負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況巡查和故障報(bào)告。

（2）維修主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

（3）管理處主任對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

4、工作程序

（1）管理人員工作程序

A 電梯維修工

▲電梯維修工每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理

或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯公司作電梯年檢、年審。

知電 梯維修工處理，必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。

C 維修主管

▲維修主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，設(shè)

備賬目管理。同時(shí)對(duì)電梯維修工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

D 管理處主任

▲進(jìn)行周檢、月檢。每月月底對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評(píng)。

▲審核《電梯維修記錄》

（2）電梯使用管理工作程序

A 電梯實(shí)行自動(dòng)運(yùn)行操作，實(shí)行２４小時(shí)投入運(yùn)行。

B 客梯以承載小區(qū)業(yè)戶(hù)為主。

C 貨梯以承載小區(qū)裝修單元進(jìn)出貨物為主。

（3）電梯協(xié)管隊(duì)運(yùn)行工作程序

A 電梯維修工發(fā)現(xiàn)異?；蚪訕I(yè)主反映時(shí)，應(yīng)立即前往現(xiàn)場(chǎng)檢查或通知電梯公司維修。

B 電梯維修工每周進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄。

C 制止乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長(zhǎng)超重等物品進(jìn)入電梯。

D 任何人不得在電梯機(jī)房、轎箱、井道吸煙。

（4）電梯機(jī)房管理工作程序

A 電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專(zhuān)業(yè)人員禁止操作。

B 非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)機(jī)電維修主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由電梯維修工陪同，方可進(jìn)入。

C 保持良好照明及通風(fēng)，常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)施，門(mén)窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損。

D 保持機(jī)房干凈整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。

E 消防器材齊備良好，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。

F 電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因停梯，應(yīng)在一樓電梯大堂處懸掛告示牌。

（5）運(yùn)行異常

A 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)

▲控制中心值班員打開(kāi)迫降開(kāi)關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯維修工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。

B 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)

▲根據(jù)震前預(yù)報(bào)關(guān)閉所有電梯，地震過(guò)后開(kāi)啟時(shí)由專(zhuān)業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行協(xié)管隊(duì)檢測(cè)確認(rèn)無(wú)異常后，方可運(yùn)行。

C 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)

▲底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。

▲當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。

▲電梯漏水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。

（6）電梯協(xié)管隊(duì)操作工作程序

A 維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。

B 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)電梯轎廂內(nèi)無(wú)乘客方可停機(jī)。

C 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須得到對(duì)方的回答后方可操作。

D 在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除特殊情況下，嚴(yán)禁行快車(chē)。

E 下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門(mén)，廳門(mén)口必須擺設(shè)告示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。

F 在井坑作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井底燈，按下井底協(xié)管隊(duì)掣，作業(yè)人員必須佩戴協(xié)管隊(duì)帽。

G 機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專(zhuān)人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。

（7）轎廂困人故障救援程序

A 轎廂停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí)：

▲確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門(mén)查看）；

▲關(guān)閉電源總掣；

▲用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟電梯廳門(mén)，用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)，協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。

B 轎廂停于遠(yuǎn)離廳門(mén)口的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的電梯外門(mén)口（以高于或低于樓面不超過(guò)0.5米為合適）。然后照上述4.7.1中所列步驟出乘客。移動(dòng)轎廂的方法如下：

▲進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開(kāi)引機(jī)軸的后蓋安上盤(pán)車(chē)搖柄；輕輕松開(kāi)動(dòng)，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作，使轎廂慢慢移動(dòng)，直至最接近電梯廳門(mén)口為止。如轎廂停于最高層電梯門(mén)口以上之位置或最低層電梯門(mén)口以下位置時(shí)，不可只撬開(kāi)制動(dòng)掣，使轎廂自行移動(dòng)，而應(yīng)在松開(kāi)制動(dòng)掣的同時(shí)握緊搖柄用力盤(pán)絞，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。

C 遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

（8）電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表

附：電梯維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖