在如今房?jī)r(jià)越來(lái)越高的今天，很多人會(huì)被小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)所吸引，而在低價(jià)的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，由于一些小產(chǎn)權(quán)房證件不齊全，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也就越來(lái)越多，那么小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛如何解決呢？北京智嵩律師事務(wù)所李銀杰律師解析。

小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛如何解決？

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣(mài)給本村以外人員的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

由此看來(lái)，在一定條件下簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但根據(jù)相關(guān)法律，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。

3、海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

4、山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

5、2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買(mǎi)受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。

李銀杰律師補(bǔ)充：

小產(chǎn)權(quán)房的類型

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

2、限制銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、 軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房

4、 部分二手房：一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被視為無(wú)效。

小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

1、產(chǎn)權(quán)不完整：

國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

2、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋所有權(quán)不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。